Mobilhjemsparker: En Overset Investeringsmulighed?

I de seneste år er manglen på overkommelige boliger blevet en national udfordring. Denne situation blev yderligere forværret efter COVID-19-pandemien, hvilket fik mange mennesker til at søge mod at bo i mobilhjemsparker i stedet for traditionelle boliger. Mobilhjem er utroligt overkommelige og nemme at opstille. Deres lave vedligeholdelse gør dem desuden til et attraktivt valg for potentielle investorer. De har også yderligere karakteristika, som traditionelle boliger ikke har, hvilket potentielt gør dem til en fremragende investering. I denne artikel vil vi udforske grundlaget for investering i mobilhjemsparker og dykke ned i, hvad der gør dem til en attraktiv mulighed.

Hvad er Investering i Mobilhjemsparker?

En mobilhjemspark består af fabriksfremstillede huse placeret på et grundstykke. De leveres normalt med tilslutninger til essentielle forsyninger som vand og kloak. Selvom disse huse er designet til at være mobile, placerer ejere dem normalt på en semi-permanent måde. Trailerkoblingerne dækkes typisk, og der tilføjes skørter. Hjemmene er arrangeret tæt sammen på individuelle grunde, ofte kaldet "pads" (pladser).

En lille mobilhjemspark består typisk af 10 til 25 pladser. Investorer køber ejendommen og udlejer grunden samt essentielle forsyninger som vand, gas og elektricitet. I modsætning til traditionelle boliger er køb af en mobilhjemspark en kommerciel ejendomsinvesteringsmulighed. Det er en forretningsmodel, hvor du ejer infrastrukturen og jorden, mens beboerne ejer deres egne hjem. Dette skaber en unik dynamik med lavere driftsomkostninger for parkejeren, da beboerne selv er ansvarlige for vedligeholdelse af deres boliger.

Hvad skal man overveje ved en Investering i Mobilhjemsparker?

Når du investerer i en mobilhjemspark, skal du fokusere på beliggenheden (metropolområdet eller byen). Se også på forsyningernes opsætning og den gennemsnitlige alder af boligerne i samfundet. Disse faktorer hjælper dig med at vurdere, hvordan du potentielt kan øge investeringens værdi og dens evne til at generere indtægter.

Søg efter samfund, der er prissat under markedsværdi. Forsømte ejendomme giver ofte muligheder for opgraderinger og potentielt cash flow. At vælge det rigtige samfund omkring ejendommen er afgørende. Et sikkert område med stærke jobmuligheder i nærheden tiltrækker typisk bedre lejere. At være i et sikkert kvarter med gode beskæftigelsesmuligheder opmuntrer generelt lejere til at blive boende. Dette kan potentielt øge rentabiliteten af din mobilhjemsparkinvestering.

Tips til at finde den rette park

At finde den rigtige mobilhjemspark er afgørende for potentielt at opnå maksimalt investeringsafkast (ROI). Her er et par ting, du kan kigge efter:

• Områder med voksende befolkning: En voksende befolkning betyder normalt flere potentielle lejere. En stigende befolkning indikerer typisk, at folk er villige til at bo i et område. Investering i en mobilhjemspark på et voksende marked kan give dig adgang til et stort antal potentielle lejere.
• Mom-and-pop trailerparker: Disse er mobilhjemsparker, der generelt ejes af individuelle ejere. De er typisk babyboomere, der ejer et enkelt samfund, og bruger dette som et pensionskøretøj. Omkring 60% af mobilhjemsparkerne er mom-and-pop-ejede samfund. Disse parker er ofte underforvaltede og byder på store muligheder for en professionel investor til at tilføre værdi.
• Undgå 5-stjernede trailerparker i starten: Hele pointen med at investere i mobilhjemsparker er overkommelighed. 5-stjernede mobilhjemsparker har typisk lavere marginer for investorer. Vi anbefaler initialt parker med mulighed for værditilvækst, da der er mere "kød på benet" og en mulighed for dig til potentielt at øge din indkomst. 5-stjernede mobilhjemsparker har generelt højere husleje og kommer med faciliteter, der har højere forsikringsomkostninger, såsom pools og fælleshuse. Værditilførende samfund for alle aldre kommer typisk ikke med yderligere faciliteter, som du muligvis skal estimere yderligere udgifter til.

Forståelse af 'Cap Rate' (Kapitaliseringsrate)

Vores nuværende mål er at købe en mobilhjemspark og øge indtægterne, så den opnår en cap rate på 10% eller højere. Efter at have ejet ejendommen i et par år kan du forvente, at cap raten stiger til omkring 10%, typisk ved at købe fra en 6-8% cap rate. Fokuset på at opretholde en minimum 10% cap rate og potentialet for, at den stiger yderligere, afspejler en investeringsfilosofi centreret om omhyggelig risikovurdering og værdioptimering. Det antyder en tilgang, der prioriterer bæredygtig, langsigtet finansiel ydeevne frem for blot ejerskab, hvilket er særligt relevant inden for det specialiserede felt af mobilhjemsparkinvestering.

Hvad er en Cap Rate?

Cap raten (kapitaliseringsraten) er netto driftsindtægten divideret med købsprisen. Denne metrik bruges typisk for al kommerciel ejendom. En cap rate er en metrik, der bruges i kommerciel ejendom til at måle risikoen og det potentielle afkast på en investering. En 10% cap rate betyder, at investoren kan forvente et 10% årligt afkast af investeringen, før der tages højde for skatter, ændringer i værdi og andre finansielle faktorer. I forbindelse med investering i mobilhjemsparker kan denne 10% cap rate betragtes som et sundt afkast, der afspejler en god balance mellem risiko og belønning.

Prioritet på indkomst frem for Cap Rate eller ejerskab

Det er vigtigt at understrege, at fokus bør være på at øge indkomsten snarere end blot at eje ejendommen eller fokusere udelukkende på cap raten. Dette perspektiv opmuntrer investorer til omhyggeligt at vurdere de potentielle indtægter og udgifter forbundet med en ejendom, hvilket sikrer, at den opfylder det ønskede investeringsafkast. Blot at eje en ejendom uden at være opmærksom på cap raten kan føre til underpræstation og finansiel skuffelse.

Måder at muligvis øge indkomsten gennem værditilførende initiativer:

• Submetering af vand/kloak
• Fakturering for opbevaring
• Fakturering for affald
• Forhøjelse af huslejen

Forventning om stigning i Cap Rate

Efter at have ejet ejendommen i et par år, bør den cap rate, du sigter efter, være 10%. Renten og cap raten er korrelerede; hvilket betyder, at hvis vi betaler en 7% rente til banken, og mobilhjemsparken er på en 10% cap rate, så har vi en 3-punkts spredning mellem renten og cap raten, hvilket vil generere et 20% cash-on-cash afkast om året. Dette kan skyldes forskellige faktorer såsom forbedringer i forvaltningsmæssig effektivitet, huslejestigninger, reduktion af udgifter eller generel markedsvurdering. At opnå en 10% cap rate repræsenterer et endnu højere potentielt afkast, hvilket afspejler enten en faldende opfattet risiko eller en stigning i ejendommens netto driftsindtægt.

Fordele ved at investere i Mobilhjemsparker

Der er flere fordele ved at investere i mobilhjemsparker:

Stigende efterspørgsel efter overkommelige boliger

Overkommelige boliger er en af tidens hurtigst voksende og mest efterspurgte varer. Med omkring 60 millioner mennesker, der tjener 20.000 dollars om året, forbliver overkommelige boliger i høj efterspørgsel. Midt i den fortsatte stigning i manglen på overkommelige boliger har talrige mobilhjemsparker potentiale til at rumme yderligere boliger på deres jord, hvilket giver mobilhjemsparkinvestorer en mulighed for at bidrage betydeligt til boligforsyningen ved at udvikle underudnyttede samfund.

Ifølge The White House og National Low Income Housing Coalition er der en national mangel på 7,3 millioner lejeboliger, der er overkommelige og tilgængelige for lejere med ekstremt lav indkomst. Denne ubalance mellem udbud og efterspørgsel skaber et robust marked for mobilhjemsparker.

Begrænset konkurrence

Mobilhjemsparker bliver ofte fravalgt på grund af deres ry, hvilket generelt resulterer i en investeringsmulighed med begrænset konkurrence. Mange traditionelle ejendomsinvestorer overser denne sektor, ofte opfatter den som mindre glamourøs eller mindre rentabel sammenlignet med andre investeringsveje som detailhandelskommercielle ejendomme eller luksuriøse flerfamilielejlighedsområder. Denne mangel på opmærksomhed fører typisk til reduceret konkurrence, hvilket giver dem, der specialiserer sig i mobilhjemsparker, mulighed for at finde mere favorable aftaler.

Desuden kan adgangsbarrieren være relativt høj, hvilket kræver specialiseret viden om forvaltning og regulering af disse samfund, hvilket yderligere begrænser puljen af potentielle investorer. Den begrænsede konkurrence kan også føre til mindre prispres, hvilket giver kloge investorer mulighed for at forhandle bedre købsbetingelser. Efterhånden som byer vokser, og jord bliver mere knap, kan den faste forsyning af mobilhjemsparker drive yderligere interesse for dette nichemarked, hvilket potentielt gør tidlig indtræden til en gavnlig langsigtet strategi.

Stabil investering

En almindelig misforståelse om mobilhjemsparker er, at lejere flytter meget rundt. Men historisk set har mobilhjemsparker været meget stabile og har historisk tilbudt et forudsigeligt overskud. Dette gør dem til en stabil investering i din portefølje.

Langvarige lejere

Mobilhjem er ikke rigtig mobile. Lejere har en tendens til at blive i mobilhjemsparker i lang tid. Lejere i lejligheder flytter måske for at undgå en huslejestigning på 7%. En person, der betaler 1.000 dollars om måneden, står over for en månedlig stigning på 70 dollars, 840 dollars årligt, ved at underskrive den lejekontrakt. At hyre en flyttebil og nogle villige venner er alt, der skal til for at flytte og efterlade en ledig bolig. Men forestil dig at få en 7% huslejestigning i en mobilhjemspark. En ny operatør kommer ind og rydder op i parken, sandsynligvis tilføjer faciliteter og øger sikkerheden. Du betaler 350 dollars om måneden, og din stigning er 24,50 dollars månedligt.

Er det sandsynligt, at du vil bruge omkring 5.000 dollars på at pakke og flytte mobilhjemmet tværs over byen bare for at spare omkring 25 dollars om måneden, risikere skader på hjemmet og al forstyrrelsen for din familie? Ikke rigtig. Der er angiveligt 90%+ chance for, at mobilhjem forbliver på deres oprindelige placering i hele hjemmets levetid. Nogle statistikker siger, at den gennemsnitlige mobilhjemsparkbeboer forbliver på deres lejede grund i omkring 13 år – mange gange længere end lejlighedslejere.

Lavere kapitaludgifter og vedligeholdelse

Velforvaltede fællesskaber med fabriksfremstillede boliger har de laveste vedligeholdelsesomkostninger og kapitaludgifter blandt alle aktivtyper, vi har investeret i eller gennemgået. Dette skyldes, at disse parker typisk udlejer jord og infrastruktur til lejere. Lejere ejer (eller køber) mobilhjemmene. Dette betyder, at lejere udfører vedligeholdelse og reparationer. Som parkejer slipper du for mange af de daglige bekymringer og udgifter forbundet med at vedligeholde boligenheder.

Fælles interessenter

Dette er en af grundene til, at investering i mobilhjemsparker er attraktivt. I veldrevne parker, hvor parkejere ejer jorden og infrastrukturen og derefter udlejer grunden til lejere, opstår en situation med fælles interessenter. Lejere, der ejer deres egne mobilhjem, har en direkte økonomisk interesse i at vedligeholde og pleje deres ejendom. Dette reducerer risikoen for skader og misligholdelse sammenlignet med traditionelle lejeboliger, hvor lejere ikke har samme tilknytning til ejendommen.

Skatteeffektivitet

Skatteeffektivitet er et af de mest overraskende aspekter ved investering i mobilhjemsparker. Fremskyndet afskrivning, der stammer fra omkostningsopdelingsstudier, giver operatører mulighed for at tage betydelige tidlige papirtab fra afskrivning i de første år af kommercielt ejendomsejerskab. Skattelovændringerne i 2017 tillader, at det meste af denne afskrivning realiseres i investeringens første år.

Da disse aktiver generelt udlejer jord til lejere, forventede man, at fremskyndet afskrivning ville være minimal (da jord ikke kan afskrives). Dette var dog en fejl. En typisk mobilhjemsparks værdi er omkring 20%-30% jord, med resten bogført som infrastruktur. Dette betyder, at omkring 70% eller mere af værdien kan afskrives, og langt størstedelen af denne afskrivning kan fremskyndes til år 1 under den nuværende skattelovgivning.

På grund af skatteklassificeringen af det meste af infrastrukturen og fordelene ved den nye skattelovgivning opnår mobilhjemsparksoperatører og deres investorer normalt et betydeligt papirtab i det første år af deres ejerskab. Dette tab kan være omkring 60%-70% af købsprisen. Når man medregner 50%-70% gearing, modtager investorer ofte papirtab langt over 100% af deres egenkapitalinvestering. Disse tab kan nogle gange bruges mod tidligere overskud eller overføres i årevis, hvilket betyder, at investorernes cash flow ofte ikke vil blive beskattet i lang tid. Højtstående investorer bør huske, at det ikke er, hvor meget vi tjener, men hvor meget vi beholder – og hvor længe – der virkelig betyder noget.

Mom-and-pop ejere: En guldgrube for professionelle operatører

Dette er en af de største fordele ved at investere i mobilhjemsparker. Der er mere end 40.000 mobilhjemsparker i USA. Selvom det er svært at spore data, da aktivtypen er så fragmenteret, anslås det, at omkring 85%-90% af disse ejes af mom-and-pop ejere. Disse er enkeltaktive ejere, der driver deres ejendomme med få systemer, finansiel kontrol, markedsføring, indtægtsstyring eller en følelse af professionalisme. Selv nogle store parker drives stadig på denne måde.

De behøver ikke at være mere professionelle – det ville ikke være besværet værd for dem. De har allerede oplevet massive gevinster i papirværdi, og alt, hvad de behøver at gøre for at frigøre disse gevinster, er at sælge ejendommen. Det er her, en professionel operatør træder ind.

En professionel operatør kan spotte indre værdi i en uprofessionelt forvaltet mobilhjemspark. Ligesom Warren Buffett afdækker skjult værdi i undervurderede virksomheder, kan disse operatører spotte potentiale, der er usynligt for masserne. De er dygtige til at afdække operationelle ineffektiviteter, oppustede driftsomkostninger, værditilførende udsigter og udvidelsesmuligheder. At øge netto driftsindtægten og tilføje sikker gearing kan føre til øget cash flow og fremskyndet aktivværdi. Plus, disse operatører ved, hvordan man bruger skattelovgivningen til at hjælpe deres investorer med at udskyde eller undgå skatter på cash flow og, nogle gange, på kapitalgevinster.

Hvordan starter man med at investere i Mobilhjemsparker?

Der er flere måder, du kan investere i mobilhjemsparker på, herunder online markedspladser som:

• Loopnet: Dette er den største online annonceringstjeneste for kommerciel ejendom, herunder mobilhjemsparker.
• Keel Team: Tilbyder passive investeringsmuligheder for investorer, der ønsker at komme ind på markedet for mobilhjemsparkejendomme.
• Mobile Home Park Store: Dette er en af de største specialiserede sider for mobilhjemsparker, med over 325 tilgængelige mobilhjemsparker.
• Reonomy: Dette er en nyere platform, men den er utroligt brugervenlig og har over 50 millioner kommercielle ejendomme.
• CoStar: Dette er en robust side med flere analytiske funktioner til søgning efter mobilhjemsparker til salg.

Derudover findes der en række uddannelsesressourcer, herunder bøger, kurser og podcasts, der kan give dybdegående viden om branchen fra erfarne ejere og operatører.

Case Study: Southland Mobile Home Community – Louisville, Kentucky

For at illustrere potentialet i mobilhjemsparkinvesteringer, lad os se på et konkret eksempel. En operatør erhvervede Southland Mobile Home Community i Louisville i februar 2020 for 7,1 millioner dollars kontant. Han købte denne ejendom med 311 grunde til en 6,5% cap rate på den eksisterende netto driftsindtægt ved 81% belægning. Inden for en måned efter erhvervelsen placerede operatøren konservativ (51% LTV) Fannie Mae gæld på projektet.

Operatøren købte denne ejendom off-market fra en mom-and-pop ejer. Parkens oprindelige ejer var gået bort år tidligere, og hans kone havde ikke besøgt parken siden da. Hun var flere stater væk og havde en manager til at varetage driften. Fem dage efter lukningen på ejendommen modtog operatøren et uopfordret tilbud på 9,5 millioner dollars. Han afviste det uden modtilbud. Vi var lidt overraskede over, at han ville afvise en mulighed for et 33% afkast på aktivet og, endnu vigtigere, et 68% afkast på egenkapitalen inden for en uge. Operatøren mente dog, at ejendommen ville være over 13 millioner dollars værd, efter at hans team havde udført deres værditilførende strategi inden for omkring tre år.

Operatøren så fire måder at skabe betydelig værdi med dette projekt:

1. Optimering af driftsomkostninger: Driftsomkostningerne var oppustede med mere end 60.000 dollars. Som professionel operatør med et erfarent team bragte operatøren dette i orden. Denne simple ændring resulterede i over 1 million dollars i øget aktivværdi.
2. Justering af huslejeniveauer: Operatøren vidste, at grundhuslejerne var drastisk under markedsniveau (op til 35% for lave). Han planlagde at hæve huslejen over tid. På grund af CRE-værdiformlen (Værdi = Netto Driftsindtægt ÷ Cap Rate) kan en lille stigning i månedlig indtægt (uden øgede omkostninger) og sikker gearing føre til en stor ændring i værdi.
3. Implementering af forsyningstilbagefakturering: Den tidligere ejer betalte for vand og kloak for alle lejere. Dette var almindeligt i fortiden, men ikke i store moderne parker (og det er problematisk for forbrugsniveauer). De store lokale konkurrenter opkrævede alle vand og kloak fra lejere. Operatørens team målte hvert mobilhjem og opkrævede disse omkostninger tilbage fra lejere. Netto driftsindtægten (NOI) steg med 144.094 dollars. Denne simple ændring resulterede i en værdistigning på over 2,2 millioner dollars ved en 6,5% cap rate.
4. Øget belægning på ledige grunde: Til sidst var der 50 eller deromkring ledige grunde. Dette er en snublesten for mom-and-pop ejere. Den mest almindelige løsning er, at parkejeren erhverver og opstiller boliger på stedet og derefter forsøger at sælge dem til nye lejere. Dette kræver meget kapital, indsats og risiko. Men der kan være en betydelig gevinst ved at øge belægningen (især med nye boliger).

Operatøren kom igennem de første tre af sine fire initiativer. Han havde ikke påbegyndt den sidste, da han modtog et nyt uopfordret tilbud, han ikke kunne afslå. Operatøren accepterede et tilbud fra en stor mobilhjemsparkoperatør og lukkede for 15 millioner dollars i december 2020. Inklusive cash flow undervejs genererede dette projekt en intern rente (IRR) på 347% (og en 3,4x multipel på investeret kapital) på projektniveau over en 10-måneders holdingperiode.

Ofte Stillede Spørgsmål om Mobilhjemspark Investering

Er mobilhjemsparker en god investering?

Ja, for mange investorer kan mobilhjemsparker være en fremragende investering. De tilbyder stabil indkomst, lavere driftsomkostninger, langvarige lejere og betydelige skattefordele. Markedet er også karakteriseret ved en stigende efterspørgsel efter overkommelige boliger og begrænset konkurrence, især når man fokuserer på underforvaltede "mom-and-pop" parker.

Hvad er en "cap rate" i denne sammenhæng, og hvad er et godt mål?

Cap raten (kapitaliseringsraten) er en nøglemåling i kommerciel ejendom, der angiver forholdet mellem en ejendoms netto driftsindtægt og dens købspris. Den bruges til at vurdere investeringens potentielle afkast og risiko. Et mål på 10% cap rate eller højere anses ofte for at være et sundt afkast for mobilhjemsparkinvesteringer, hvilket afspejler en god balance mellem risiko og belønning.

Hvorfor er lejere i mobilhjemsparker mere "klæbende" end traditionelle lejere?

Lejere i mobilhjemsparker har en tendens til at blive boende i længere perioder, primært fordi de ejer deres eget hjem, som er dyrt og besværligt at flytte. Omkostningerne ved at flytte et mobilhjem kan let opveje besparelserne ved en mindre huslejestigning i en anden park, hvilket gør dem mindre tilbøjelige til at flytte på grund af små prisændringer. De har desuden ofte etableret et fællesskab og en følelse af ejerskab.

Hvad er fordelene ved at investere i "mom-and-pop" parker?

"Mom-and-pop" parker ejes ofte af individuelle ejere, der måske ikke driver dem med fuld professionalisme eller udnytter deres fulde potentiale. Dette skaber store muligheder for professionelle investorer til at tilføre værdi gennem forbedret forvaltning, optimering af driftsomkostninger, huslejestigninger og udvikling af ledige pladser. Disse parker købes ofte til en lavere pris og giver mulighed for betydelig vækst i indkomst og værdi.

Hvordan kan jeg øge indtægterne i en mobilhjemspark?

Indtægterne i en mobilhjemspark kan øges gennem forskellige værditilførende initiativer. Dette kan omfatte submetering af forsyninger som vand og kloak (så lejere betaler for deres eget forbrug), fakturering for yderligere tjenester som opbevaring eller affaldsindsamling, og gradvise huslejestigninger for at bringe dem i overensstemmelse med markedspriserne. Yderligere indtægtsmuligheder opstår ved at fylde ledige pladser med nye mobilhjem.

Afslutning

Investering i mobilhjemsparker udgør en særskilt mulighed inden for kommerciel ejendom. I modsætning til forvaltning af traditionelle lejlighedskomplekser ejer mobilhjemsparkinvestorer jorden, mens beboerne ejer og passer på deres individuelle boliger. Denne opsætning resulterer i reducerede driftsudgifter og ejendomsforvaltningsgebyrer for parkejeren. Disse mobilhjemsparker åbner ofte døre for at øge ejendommens indkomst og kan potentielt øge investorens månedlige indkomst. Med den fortsatte efterspørgsel efter overkommelige boliger og de unikke fordele, der er forbundet med denne aktivklasse, kan mobilhjemsparker være en værdifuld tilføjelse til en diversificeret investeringsportefølje.

Hvis du vil læse andre artikler, der ligner Mobilhjemsparker: En Overset Investeringsmulighed?, kan du besøge kategorien Teknologi.